Amortering är den del av din lånebetalning som minskar själva skulden, till skillnad från räntan som är kostnaden för att låna. För bolån finns ett lagstadgat amorteringskrav från Finansinspektionen som styr hur mycket du måste betala av varje år. Den 1 april 2026 ändrades reglerna i grunden: det skärpta amorteringskravet kopplat till skuldkvot togs bort och bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent. Detta frigör pengar i månadsbudgeten och gör det lättare att ta sig in på bostadsmarknaden. Här förklarar jag hur amorteringskravet fungerar efter förändringen, hur du räknar ut din amortering och hur du kan bli skuldfri snabbare.
Amortering är avbetalning på själva skulden. För bolån gäller ett grundläggande amorteringskrav: 2 procent per år vid belåningsgrad över 70 procent, 1 procent vid 50 till 70 procent och inget krav under 50 procent. Den 1 april 2026 togs det skärpta amorteringskravet bort, det som tidigare krävde ytterligare 1 procent för lån över 4,5 gånger årsinkomsten. Samtidigt höjdes bolånetaket från 85 till 90 procent. Maximal amortering är nu 2 procent per år istället för tidigare 3 procent. Procentsatsen beräknas alltid på det ursprungliga lånebeloppet. För ett lån på 2,5 miljoner kronor kan bortfallet av skärpta kravet frigöra cirka 2 083 kronor per månad. Privatlån omfattas inte av amorteringskravet.
- 📍 Grundkrav: 2 procent per år vid belåningsgrad över 70 procent
- 📍 Grundkrav: 1 procent per år vid belåningsgrad 50 till 70 procent
- 📍 Inget lagkrav under 50 procent belåningsgrad
- 📍 Skärpta kravet (4,5x inkomst) borttaget 1 april 2026
- 📍 Bolånetak höjt från 85 till 90 procent
- 📍 Maximal amortering nu 2 procent (tidigare 3 procent)
- 📍 Procentsatsen räknas på ursprungligt lånebelopp
- 📍 Omvärdering för utökat lån endast vart femte år
- 📍 Privatlån omfattas inte av amorteringskravet
Vad är amortering?
Amortering är den del av din månadsbetalning som går till att minska själva skulden. När du betalar på ett lån består betalningen av två delar: ränta (kostnaden för att låna) och amortering (avbetalning på skulden). Räntan är ren kostnad medan amorteringen minskar ditt lån och därmed också dina framtida räntekostnader.
Att amortera är i praktiken ett tvångssparande. Varje krona du amorterar ökar ditt eget kapital i bostaden och minskar din skuld. Ju lägre skuld, desto lägre räntekostnad och desto tryggare står du vid räntehöjningar.
BelåningsgradLånebeloppet delat med bostadens marknadsvärde, uttryckt i procent. Om du lånar 2 400 000 kronor för en bostad värd 3 000 000 kronor är belåningsgraden 80 procent. Belåningsgraden avgör hur mycket du måste amortera enligt lag: 2 procent över 70 procent, 1 procent mellan 50 och 70 procent, och inget krav under 50 procent.
Vad ändrades med amorteringskravet 1 april 2026?
Den 1 april 2026 trädde en ny lag om begränsning av bostadskrediter i kraft som ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter. De viktigaste förändringarna:
Skärpta amorteringskravet slopas. Det krav som infördes 2018 och som tvingade hushåll med lån över 4,5 gånger bruttoinkomsten att amortera ytterligare 1 procent per år är nu borttaget. Enligt Finansinspektionen hade kravet inte den avsedda effekten att dämpa skulderna men gjorde det svårare för förstagångsköpare.
Bolånetaket höjs till 90 procent. Tidigare fick du låna högst 85 procent av bostadens värde. Nu är gränsen 90 procent, vilket betyder att du behöver en mindre kontantinsats.
Tak för tilläggsbelåning sänks till 80 procent. För utökat bolån (till exempel för renovering) sänks taket från 85 till 80 procent för att begränsa ökad skuldsättning.
Omvärdering vart femte år. Du kan inte längre omvärdera bostaden oftare än vart femte år för att få utökat låneutrymme.
Hur mycket måste du amortera?
Amorteringskravet styrs av din belåningsgrad. Efter förändringen 1 april 2026 gäller endast grundkravet:
| Belåningsgrad | Amorteringskrav per år | På lån 2 000 000 kr |
|---|---|---|
| Över 70 procent | 2 procent | 40 000 kr/år (3 333 kr/mån) |
| 50 till 70 procent | 1 procent | 20 000 kr/år (1 667 kr/mån) |
| Under 50 procent | 0 procent (lagkrav) | 0 kr (bankens godkännande krävs) |
Procentsatsen beräknas alltid på det ursprungliga lånebeloppet, inte på det kvarvarande. Om du tog ett lån på 2 miljoner kronor med belåningsgrad över 70 procent amorterar du alltså 40 000 kronor per år tills belåningsgraden sjunker under nästa tröskel. Notera att banken kan kräva mer amortering än lagkravet, men den extra amorteringen kan du förhandla bort.
Hur påverkar amorteringen ditt låneutrymme?
Amortering är en stor post i bankens KALP-beräkning (kvar att leva på), som avgör hur mycket du får låna. När det skärpta amorteringskravet togs bort minskar den beräknade månadskostnaden, vilket ökar ditt låneutrymme.
Bör du amortera mer än kravet?
Även om amorteringskravet sänkts kan det vara klokt att amortera mer än minimum. Frågan är om pengarna gör mer nytta som amortering eller på annat håll:
- När bolåneräntan är hög
- När du vill sänka din räntekostnad garanterat
- När du saknar buffert och vill minska risk
- När du vill bli skuldfri snabbare
- När du närmar dig pension
- När förväntad avkastning överstiger bolåneräntan
- När du saknar en buffert (bygg den först)
- När du har dyrare skulder att betala av först
- När du vill ha flexibilitet och likviditet
- När du kan utnyttja skattefördelar i ISK
En tumregel är att först betala av dyra konsumentkrediter (ofta 10 till 22 procent ränta), sedan bygga en buffert på tre till sex månadslöner, och därefter välja mellan att amortera bolånet eller investera baserat på ränteläget. Med en bolåneränta på 2,7 till 2,8 procent och möjlig avkastning i ISK över 3,55 procent kan investering löna sig, men amortering ger en garanterad avkastning motsvarande räntan.
När kan du få amorteringsfrihet?
Amorteringsfrihet innebär att du tillfälligt slipper amortera. Det finns några situationer där detta är möjligt:
- Belåningsgrad under 50 procent. Om din bostad stigit i värde eller du amorterat mycket kan belåningsgraden sjunka under 50 procent, då det inte finns något lagkrav. Banken måste dock godkänna amorteringsfrihet.
- Särskilda skäl. Banken kan bevilja tillfälligt undantag vid sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall i hushållet.
- Nyproduktion. Vissa nyproducerade bostäder har haft amorteringsfrihet under en begränsad period, dock med striktare regler numera.
Amorteringsfrihet innebär inte att skulden försvinner, bara att du skjuter upp avbetalningen. Räntan löper vidare på hela beloppet, så det blir dyrare på sikt.
Hur blir du skuldfri snabbare?
- Kartlägg alla dina skulder. Lista bolån, privatlån, kontokrediter och andra skulder med ränta och belopp. Börja alltid med den dyraste skulden.
- Betala av dyra konsumentkrediter först. Konsumentkrediter med 10 till 22 procent ränta kostar långt mer än bolånet. Prioritera dem.
- Bygg en buffert. Innan du amorterar extra på bolånet, se till att ha tre till sex månadslöner i buffert för oförutsedda utgifter.
- Amortera extra på bolånet. När dyra skulder är borta och bufferten finns, överväg extra amortering. Varje krona ger en garanterad avkastning motsvarande bolåneräntan.
- Utnyttja engångsbelopp. Skattaåterbäring, bonus eller arv kan användas för extra amortering som snabbar på din väg mot att bli skuldfri.
- Omförhandla räntan årligen. En lägre ränta betyder att mer av din betalning går till amortering. Jämför och förhandla en gång per år.
Sammanfattande checklista för amortering
- Kontrollera din belåningsgrad för att veta ditt amorteringskrav
- Kom ihåg att skärpta kravet (4,5x inkomst) är borttaget sedan 1 april 2026
- Grundkravet är 2 procent över 70 procent, 1 procent vid 50 till 70 procent
- Procentsatsen räknas på det ursprungliga lånebeloppet
- Betala av dyra konsumentkrediter före extra amortering på bolån
- Bygg en buffert på tre till sex månadslöner först
- Väg extra amortering mot investering baserat på ränteläget
- Utnyttja bostadens värdeökning för att sänka belåningsgraden
- Kom ihåg att omvärdering för utökat lån bara får ske vart femte år
- Omförhandla bolåneräntan årligen för snabbare amortering
Det du undrar över
Hur mycket måste jag amortera på mitt bolån?
Amorteringskravet beror på din belåningsgrad. Vid belåningsgrad över 70 procent amorterar du 2 procent av det ursprungliga lånebeloppet per år, vid 50 till 70 procent 1 procent per år, och under 50 procent finns inget lagkrav. Sedan 1 april 2026 är det skärpta amorteringskravet för hushåll med lån över 4,5 gånger årsinkomsten borttaget. Maximal amortering enligt lag är därför nu 2 procent per år.
Vad innebär de nya amorteringsreglerna 2026?
Den 1 april 2026 togs det skärpta amorteringskravet bort och bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent. Det skärpta kravet tvingade tidigare hushåll med lån över 4,5 gånger bruttoinkomsten att amortera ytterligare 1 procent per år. Samtidigt sänktes taket för tilläggsbelåning till 80 procent och omvärdering för utökat lån får bara ske vart femte år. Förändringarna gör det lättare att ta sig in på bostadsmarknaden.
Räknas amorteringen på ursprungligt eller kvarvarande lån?
Amorteringskravets procentsats beräknas alltid på det ursprungliga lånebeloppet, inte på det kvarvarande. Om du tog ett lån på 2 miljoner kronor med belåningsgrad över 70 procent amorterar du 40 000 kronor per år (2 procent) tills belåningsgraden sjunker under nästa tröskel, oavsett hur mycket du redan betalat av.
Bör jag amortera eller spara?
Det beror på ränteläge och din situation. Amortera först bort dyra konsumentkrediter (10 till 22 procent ränta) och bygg en buffert på tre till sex månadslöner. Därefter, med en bolåneränta på 2,7 till 2,8 procent, kan investering i ISK med förväntad avkastning över 3,55 procent löna sig bättre. Amortering ger dock en garanterad avkastning motsvarande bolåneräntan och sänker din risk.
Kan jag slippa amortera?
Ja, i vissa fall. Om din belåningsgrad är under 50 procent finns inget lagkrav, men banken måste godkänna amorteringsfrihet. Banken kan även bevilja tillfälligt undantag vid särskilda skäl som sjukdom, arbetslöshet eller dödsfall i hushållet. Amorteringsfrihet innebär dock att skulden ligger kvar och räntan fortsätter löpa, så det blir dyrare på sikt.
Omfattas privatlån av amorteringskravet?
Nej, amorteringskravet gäller endast bolån som tas med bostaden som säkerhet. Privatlån, billån och andra typer av lån omfattas inte av Finansinspektionens amorteringskrav. För privatlån bestäms återbetalningen istället av avtalet med långivaren, ofta med en fast månadsbetalning över en bestämd löptid.
Hur påverkar amorteringen hur mycket jag får låna?
Amorteringen är en stor post i bankens KALP-beräkning (kvar att leva på) som avgör ditt låneutrymme. När det skärpta amorteringskravet togs bort 1 april 2026 minskade den beräknade månadskostnaden. För ett lån på 2,5 miljoner kronor frigörs cirka 2 083 kronor per månad, vilket i KALP-kalkylen kan motsvara ytterligare 200 000 till 300 000 kronor i låneutrymme.