Så fungerar amorteringskravet på bolån

Amorteringskravet betyder att du måste betala av minst 2 procent av bolånet varje år om lånet är större än 70 procent av bostadens värde. Ligger belåningsgraden mellan 50 och 70 procent är kravet 1 procent per år, medan ett lån på högst halva bostadens värde inte har något krav alls.

Sedan den 1 april 2026 står reglerna i lagen om begränsning av bostadskrediter, där det skärpta kravet som kunde ge 3 procent inte finns kvar. Är du den första köparen av en nyproducerad bostad får banken ge dig upp till fem års amorteringsfrihet räknat från tillträdet.

Vad är amortering?

Amortering är den del av bolånebetalningen som minskar själva skulden. Räntan är priset för att låna pengarna, medan amorteringen betalar tillbaka dem. Varje krona du amorterar sänker skulden och därmed räntekostnaden månaden efter.

Amorteringskravet är den lägsta nivå som lagen kräver att ett hushåll betalar av på sitt bolån. Kravet styrs av belåningsgraden, som visar hur stor del av bostadens värde som är belånad. Banken får begära mer amortering än lagen kräver men aldrig mindre utan stöd i något av lagens undantag.

Hur mycket måste du amortera enligt amorteringskravet?

Amorteringskravet finns i 7 § i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Över 70 procents belåningsgrad ska bolånet amorteras med minst 2 procent per år och mellan 50 och 70 procent med minst 1 procent. Procentsatsen räknas på det högsta kreditbeloppet, det vill säga lånet när det var som störst efter den senaste värderingen av bostaden.

Tabellen visar vad kravet blir för ett bolån på 2 000 000 kr på de olika nivåerna. Beloppen per månad är avrundade till hela kronor.

Över 90 procent kan du inte hamna när du köper, eftersom bolånetaket stoppar nya lån över 90 procent av marknadsvärdet. Kravet är ett golv och inte ett tak, så banken kan i sina villkor begära att du amorterar mer. Under 50 procent kräver lagen ingenting, men banken kan ändå ha egna krav på amortering.

Trappstegen gäller belåningsgraden räknad mot bostadens värde vid köpet. När skulden minskar sjunker belåningsgraden. Vid 70 respektive 50 procent går kravet ner ett steg.

Hur räknar du ut din amortering?

Amorteringen räknas på det högsta kreditbeloppet och inte på det lån du har kvar i dag. Kronbeloppet ligger därför fast år efter år tills belåningsgraden passerar en gräns, då procentsatsen sänks men fortfarande räknas på samma högsta belopp. Belåningsgraden räknas mot det marknadsvärde som gällde när du köpte bostaden, om banken inte har gjort en omvärdering.

Exemplet nedan bygger på några antaganden. Bostaden köps för 4 000 000 kr med den lägsta tillåtna kontantinsatsen på 10 procent, ingen omvärdering görs och du amorterar exakt enligt kravet. Räntan finns inte med eftersom den inte påverkar hur mycket du måste amortera.

Exemplet visar att det tar drygt 30 år att få ner lånet till hälften av köpeskillingen med enbart den lagstadgade amorteringen. Stiger bostadens värde kan en omvärdering efter fem år sänka belåningsgraden tidigare. Amorterar du mer än kravet går det också snabbare.

Vad ändrades med de nya bolånereglerna?

Den 1 april 2026 trädde lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter i kraft. Tidigare var det Finansinspektionen som beslutade om amorteringskrav och bolånetak genom föreskrifter och allmänna råd. Riksdagen fattade beslutet i mars 2026 efter regeringens proposition 2025/26:119 om utveckling av makrotillsynsområdet. Fyra förändringar påverkar dig som har eller ska ta ett bolån:

• Det skärpta amorteringskravet togs bort: Hushåll med bolån på mer än 4,5 gånger bruttoårsinkomsten behöver inte längre amortera en extra procentenhet.
• Bolånetaket höjdes till 90 procent: Ett nytt bolån vid köp får vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, mot 85 procent tidigare.
• Tilläggslån fick ett tak på 80 procent: När du utökar ett befintligt bolån får belåningsgraden efter utökningen vara högst 80 procent.
• Omvärdering vart femte år gäller i fler fall: Regeln att bostaden bara får värderas om vart femte år gäller nu också när du vill öka ditt låneutrymme.

Grundkravet på 1 och 2 procent ändrades inte. Det skärpta kravet försvinner inte heller automatiskt på ett lån du redan har, eftersom amorteringen är en del av ditt låneavtal. Du behöver därför be banken om en villkorsändring för att sänka amorteringen.

Gäller amortering på 3 procent fortfarande?

Amortering på 3 procent var tidigare den högsta nivån som reglerna kunde kräva. Mellan den 1 mars 2018 och den 31 mars 2026 gällde ett skärpt amorteringskrav för nya bolån där hushållets bolån var större än 4,5 gånger bruttoårsinkomsten. De hushållen fick amortera en procentenhet extra, vilket gav 3 procent per år vid en belåningsgrad över 70 procent, 2 procent mellan 50 och 70 procent och 1 procent under 50 procent.

Sedan den 1 april 2026 kräver lagen aldrig mer än 2 procent per år. Den som inte har kontaktat banken kan fortfarande betala 3 procent, eftersom villkoren i ett befintligt låneavtal gäller tills du och banken kommer överens om något annat. Banken får också ställa högre krav än lagen när ett nytt lån beviljas.

Innan du ber banken sänka amorteringen är det värt att fundera på vad pengarna ska användas till i stället. Lägre amortering ger mer pengar över varje månad, men skulden ligger kvar längre och den totala räntekostnaden blir högre. Har du ett dyrare privatlån kan de frigjorda pengarna göra mer nytta där.

Måste man amortera på nyproduktion?

Amortering på nyproduktion kan skjutas upp i högst fem år. Undantaget finns i 10 § i lagen om begränsning av bostadskrediter och gäller bara den som först köper bostaden. Banken avgör själv om den ger undantaget och villkoren skiljer sig mellan bankerna.

Undantaget har tydliga gränser i lagtexten. De här villkoren gäller för amorteringsfrihet på en nyproducerad bostad:

• Du är den första köparen: Undantaget gäller bara den som först förvärvar den nyproducerade bostaden, så den som köper i andra hand från en tidigare ägare omfattas inte.
• Högst fem år från tillträdet: Tiden räknas från den dag du tillträder bostaden och inte från dagen då du skrev kontraktet.
• Banken måste gå med på det: Lagen säger att banken får ge undantaget, så du har ingen rätt att kräva amorteringsfrihet.
• Eget bygge kan omfattas: Bygger du själv kan undantaget gälla även det bolån som ersätter byggkrediten, om lånet lämnas till samma person som lånade till bygget.

Bolånetaket på 90 procent gäller även nyproduktion, så kontantinsatsen måste vara minst 10 procent. Efter fem år börjar vanlig amortering enligt 7 §. Belåningsgraden räknas då mot priset vid köpet, om banken inte har gjort en omvärdering. Ungefär samtidigt blir en omvärdering möjlig, eftersom bostaden får värderas om tidigast fem år efter köpet.

Amorteringsfrihet på en nyproducerad bostad har både för- och nackdelar. Räkna på båda alternativen innan du bestämmer dig.

Ett exempel visar vad undantaget betyder i kronor. Med ett bolån på 3 600 000 kr och 90 procents belåningsgrad innebär fem års amorteringsfrihet att 360 000 kr som annars hade amorterats finns kvar som skuld när amorteringen börjar. Regeringen gav 2023 Finansinspektionen i uppdrag att granska hur bankerna använder undantaget, men möjligheten finns kvar i den nya lagen.

När kan du slippa amortera?

Utöver nyproduktion finns tre lägen där du kan ha ett bolån utan amortering. Banken beslutar i samtliga fall, så kontakta den i god tid:

• Belåningsgraden är 50 procent eller lägre: Lagen kräver då ingen amortering, men banken kan ha egna krav i låneavtalet.
• Det finns särskilda skäl: Banken får låta dig pausa amorteringen under en begränsad period, vilket regleras i 9 §. Lagen räknar inte upp skälen, men det gäller händelser som tillfälligt försämrar ekonomin, till exempel arbetslöshet, sjukdom eller ett dödsfall i familjen.
• Lånet togs före juni 2016: Bolån som banker lämnade före den 1 juni 2016 omfattas inte av amorteringskravet i 7 §. Utökar du ett sådant lån gäller särskilda regler för den nya delen.

Amorteringsfrihet betyder att skulden står still, inte att den försvinner. Räntan fortsätter att löpa på hela beloppet, så en paus gör lånet dyrare totalt sett. Be om en skriftlig bekräftelse på hur länge pausen gäller och vad som händer när den tar slut.

Har ekonomin redan blivit ansträngd kan kommunens kostnadsfria budget- och skuldrådgivning hjälpa dig att lägga upp en plan. Tycker du att banken behandlar dig fel kan du få råd om hur du går vidare hos Konsumentverkets vägledning för konsumenter, som tidigare hette Hallå konsument.

Hur fungerar omvärdering av bostaden?

Belåningsgraden räknas mot bostadens marknadsvärde när du köpte den. Banken får i stället använda ett nytt värde från en omvärdering, men tidigast fem år efter köpet eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet. Femårsregeln finns i 13 § och kallas ibland tröghetsregeln.

Har bostadens värde ändrats avsevärt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen får banken göra en omvärdering tidigare. Det kan gälla en tillbyggnad eller en större renovering som höjer värdet. Stigande bostadspriser i allmänhet räcker däremot inte för en ny värdering innan fem år har gått.

Efter en omvärdering räknas både belåningsgraden och det högsta kreditbeloppet om. Med ett lägre lån och ett högre värde kan kravet sjunka från 2 till 1 procent eller försvinna helt. Har omvärderingen ändrat amorteringsbeloppet får banken som regel inte värdera om igen förrän efter fem år, om inte bostadens värde har ändrats avsevärt.

Hur påverkar amorteringen hur mycket du får låna?

När banken gör sin kreditbedömning räknar den med amorteringen i en kalkyl över vad du har kvar att leva på (KALP). Amorteringen dras av från inkomsten tillsammans med ränta, driftkostnader och levnadskostnader. Det som blir kvar avgör hur stort lån du klarar.

När det skärpta amorteringskravet togs bort sjönk den beräknade kostnaden för hushåll med hög skuldkvot med en procentenhet av lånet per år. För ett bolån på 2 500 000 kr är skillnaden 25 000 kr per år, eller 2 083 kr i månaden. Hur mycket mer du kan låna beror på bankens egen kalkyl och går inte att räkna fram med en generell regel.

Bolånetaket på 90 procent gör att kontantinsatsen kan vara 10 procent, men lånet måste ändå klara bankens kalkyl. Mer om räntor, bindningstid och kontantinsats finns i guiden om bostadslån.

Lönar det sig att amortera mer än kravet?

Extra amortering ger en säker avkastning som motsvarar bolåneräntan efter ränteavdrag. Ränta på lån med bostaden som säkerhet ger 30 procent i skatteavdrag upp till 100 000 kr i räntekostnad per år, så en bolåneränta på 3 procent kostar i verkligheten 2,1 procent. Sparpengar kan ge mer än så över tid, men avkastningen är osäker och kan bli negativ ett enskilt år.

Vilket alternativ som passar dig beror mest på din buffert och dina andra skulder. Listorna visar när det brukar vara klokt att amortera mer och när pengarna gör mer nytta någon annanstans.

Hur blir du skuldfri snabbare?

Med en tydlig ordning går det fortare att bli av med skulderna. Stegen nedan börjar med de dyraste lånen och slutar med bolånet:

1. Kartlägg skulderna: Skriv upp alla lån och krediter med belopp, ränta och månadskostnad i en budget för privatekonomin så att du ser vilka som kostar mest.
2. Betala av dyra krediter först: Kontokrediter och privatlån har nästan alltid högre ränta än bolånet och ger inget ränteavdrag. Har du flera små lån kan det löna sig att samla lån till ett enda med lägre ränta.
3. Bygg en buffert: Lägg undan pengar för oväntade utgifter innan du amorterar extra, eftersom amorterade pengar är svåra att få tillbaka.
4. Lägg extra på bolånet: När de dyra skulderna är borta kan överskottet gå till extra amortering, som sänker räntekostnaden varje månad efteråt.
5. Använd engångsbelopp: Skatteåterbäring, bonus eller arv kan gå direkt till amortering utan att påverka den vanliga budgeten.
6. Förhandla om räntan: En lägre bolåneränta frigör pengar som du kan lägga på extra amortering.

Vanliga frågor om amorteringskravet